¿Por qué sigue subiendo el precio de la vivienda? Radiografía del mercado inmobiliario español 2x5c1b

¿Sabías que la venta de viviendas ha vuelto a crecer con fuerza en España? ¿Y que a pesar del impulso en las transacciones, la oferta sigue sin alcanzar el ritmo de la demanda? En este podcast exploramos cómo ha arrancado 2025 para el mercado inmobiliario, qué factores están detrás del repunte de la actividad y por qué los precios siguen subiendo.

Con la visión experta de Félix Lores, economista encargado del análisis inmobiliario en BBVA Research, analizamos en detalle las claves que están marcando la evolución del sector.

Párate para entender qué está pasando realmente con la vivienda en nuestro país.

Blink, un podcast de BBVA.

Con Reyes Pariente.

Hola Félix, ¿qué tal? Encantada de que nos acompañes de nuevo en Blink. Bienvenido.

Hola, ¿qué tal Reyes? Oye, el gusto es mío.

Si te parece, vamos a poner un poquito de contexto.

Cuéntanos, ¿cómo se está comportando la venta de viviendas en los últimos meses? ¿Cómo ha comenzado 2025? La venta en los últimos meses yo creo que ha ido bastante en línea de lo que se esperaba.

Fíjate, hacemos una recapitulación. En 2024 la venta de viviendas se recuperó tras la caída que experimentó en 2023 y el número de transacciones creció casi un 12% en el año, registrándose 717.600 operaciones según la estadística que seguimos, que es la del Consejo General del Notariado.

Después de un relativo estancamiento de las ventas en la última parte de 2024, sobre todo en el mes de diciembre, donde las ventas fueron algo inferiores a lo esperado, en los dos primeros meses de 2025 las transacciones se han recuperado y han crecido a una tasa interanual del 11,2%, con lo cual estos primeros meses de 2025 sigue la estera de crecimiento que veníamos observando.

Si diferenciamos entre vivienda nueva y vivienda usada, vemos que la nueva ha crecido con más intensidad, con un crecimiento en el año en 2024 en torno al 25%, mientras que la usada lo ha hecho el 8,5% más o menos.

Sin embargo, como te puedes imaginar Reyes, el volumen de operaciones de vivienda nueva, dadas las pocas viviendas que se construyen, pues representa tan solo un 20% del total de viviendas que se venden.

De estas 720.000 viviendas, aproximadamente 150.000 son viviendas nuevas.

Y en los dos primeros meses esta proporción prácticamente se ha mantenido.

Luego podemos hacer otra diferenciación de las operaciones de compra-venta, y es diferenciar una aproximación que hacemos entre vivienda principal, es decir, aquellos hogares que compran en la misma provincia y residencia, y las segundas residencias, que son aquellos que compran en una provincia distinta a la que viven.

Tanto las de viviendas principales como las de segundas residencias son las que han impulsado el crecimiento de las ventas, y las viviendas de extranjeros han crecido, pero de una manera algo más tímida.

Si desagregamos por comunidades autónomas, vemos que hay una alta concentración de compradores extranjeros de Ares, Comunidad Valenciana y Canarias, y luego merece la pena destacar cómo están aumentando las operaciones de segundas residencias en la zona del Cantábrico, destacando sobre todo Asturias, que esto es algo que ya comentamos en algunas otras conversaciones, cómo parece ser que aquellos españoles que quieren comprar una segunda residencia se están decantando cada vez más por adquirirla en el norte en vez de en los lugares tradicionales que eran el Levante y el sur peninsular.

Una cosa, estas tasas de crecimiento de doble dígito siguen reflejando que la demanda de vivienda es elevada, ¿no es así? ¿Qué factores la están impulsando? Sí, y son varios los factores que hay detrás de lo que podemos explicar esta evolución.

Por un lado es el crecimiento económico en España, que sigue liderándolo entre los países de Europa y sigue siendo relevante, con un 3,2% el crecimiento del PIB en 2024.

Otro aspecto muy importante que tuvimos el año pasado fue el descenso de los tipos de interés, ya que desde el máximo que se alcanzó en octubre de 2023, cuando se situaron en torno al 4,1%, el URI por 12 meses, que es el principal índice de referencia, al mes de abril más o menos de este año se ha producido una caída de dos puntos porcentuales, el 2, poco por ciento. Esto se traduce en un ahorro de la cuota hipotecaria y una mayor proporción de gente que pueda acceder a adquirir un préstamo, una hipoteca.

Así, las nuevas operaciones hipotecarias han crecido un 22,4% en 2024.