Beltrán Briones - 28/05/25 w175

Está con nosotros acá en el piso, Beltrán Briones, desarrollador inmobiliario, director financiero y además socio del Estudio Conjon, que está acá con nosotros.

¿Es Conjon o Con? ¿Cómo se pronuncia? Con.

Con, listo, el Estudio Con.

¿Cómo estás, Beltrán? Todo bien, ¿y vos? Bien, todo bien.

Gracias por invitarte.

Nos viste la misma casa de ropa, así que lo conocemos de ese ámbito ahí de los amigos de Lord's Boutique en San Antonio de Padua.

Beltrán, te estoy viendo en todos lados. Recorte que abro de redes sociales donde me salís hablando de desarrollos inmobiliarios.

Qué bueno, qué bueno, está funcionando entonces.

¿Cuántos años tenés? Veinticinco.

Veinticinco. Y me gustó algo, y quiero empezar por ahí, que vos decías la otra vez, ¿no? Generalmente cuando hablamos de desarrollo inmobiliario y venimos hablando de esto y sobre todo lo que pasa en la Ciudad de Buenos Aires, la mentalidad que tenemos es de comprar un departamento para alquilar.

Pero no es la única versión de la inversión inmobiliaria que tenemos en este momento, ¿no? Correcto, hay varias opciones a nivel inversión en el rubro inmobiliario.

Una es esa, comprarte una propiedad y ponerla en alquiler, que te suele dejar históricamente en la Ciudad de Buenos Aires un 5% anual tasa real, es decir, ajustado por inflación.

Entonces vos te compras un departamento de más o menos 100.000 dólares y te va a dejar de ganancia limpia 5.000.

Ese es el histórico de la Ciudad de Buenos Aires desde el 70 a hoy, la rentabilidad histórica.

Esa es una y no es una mala opción, porque además la propiedad que te compraste en 100.000, si hay inflación en dólares, va subiendo con la inflación porque es un bien.

En cambio la guita en la caja de seguridad pierde poder de compra.

Entonces mucha gente invierte en el real estate porque el dinero en la caja de seguridad pierde poder de compra.

Obvio, nosotros en Argentina nos olvidamos, porque acá en el último año y medio tuvimos un 140% de inflación en pesos y nos parece que el dólar es indestructible.

Pero, por ejemplo, del 2017 a hoy, en dólares a nivel mundial, tuvimos un 30% de inflación.

Es un montonazo y si vos tenés la plata en la caja de seguridad desde el 2017, perdiste un 30% de poder de compra.

Es una fortuna.

¿Hoy la gente que está comprando y que está haciendo inversión en la ciudad de Buenos Aires, lo está haciendo para sacarle un alquiler o va comprando y vendiendo, comprando y vendiendo? Tenés los dos perfiles. El perfil más conservador y tradicional, se compra un departamento para ponerlo en alquiler y duerme tranquilo y por ahí vive de rentas si lográs acumular 2, 3, 4 departamentos.

Esa es una opción muy normal y muy tradicional.

Ahora, el jugador que invierte y vive de las inversiones en real estate es un tipo que compra y vende donde hay oportunidades.

Por ejemplo, compra en momento de mercado que considera que está barato, que este podría ser considerado uno de ellos, y vende cuando el mercado sube.

Puede comprar en pozo, que significa comprar cuando un edificio aún está en construcción y vende cuando el edificio está terminado.

¿Por qué compra barato en pozo? Porque tenés riesgo de que la constructora a la cual vos le compraste no te lo entregue.

Entonces te da un descuento contra terminado. Esperás la que termine el edificio y una vez que está terminado lo vende.

Hay varias opciones para el perfil inversor más sofisticado de real estate.

Pero el tema del real estate es que es un tipo de inversión a la cual el 90% de la Argentina no puede acceder porque el ticket más barato son $80,000.

Entonces ponele que yo tengo $50,000, prácticamente no puedo entrar en el real estate a menos que sea con un crédito hipotecario.

Pero es un mercado con jugadores que el ticket promedio en la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, el último mes, fue $150,000.

Es un ticket caro, a diferencia de la bolsa, que yo me compro una acción por $100, quizá.

¿Y ese mercado está concentrado en grupos de inversores, en gente que son personas individuales y tienen mucha plata, son pocos, hay muchos? ¿Cómo es? Mira, en la Ciudad de Buenos Aires viven 3 millones de personas y está dividido prácticamente a la mitad la cantidad de gente que es dueña y la cantidad de gente que alquila.

Es decir, $1,500,000 es dueño y $1,500,000 alquilan.

Entonces, la mitad de nuestra población en CABA es dueña y la otra mitad paga un alquiler todos los meses.

La gente que compra real estate hay un preconcepto de que es tipo el pez gordo, tipo Donald Trump, que viene de traje y te compra medio piso de departamento.

Bueno, la realidad es que en la Argentina todo lo contrario.

En la Argentina, el tipo que compra real estate, casi ninguno de los que me compra, por ejemplo, tiene un trabajo en relación de dependencia.

Pensá que un tipo en relación de dependencia, ponle que gana $3,000 por mes con un buen nivel de vida, no puede ahorrar prácticamente.

El tipo que compra real estate es un tipo que lo ves y no has dos mangos, pero que por ahí tiene un negocio, tiene un local, tiene un boliche, tiene una empresita, y que por ahí ahorra $5, $10, $15 por mes y una vez por año te compra un depto.

Ese es el tipo de gente que te compra.

Por ahí viene gente del campo que le compra un departamento al hijo que viene a estudiar a Buenos Aires.

Es gente que el preconcepto que por ahí tenemos del gran empresario de real estate, nada que ver.

Y por ejemplo, el otro día le vendí un departamento cualquiera.