Zona de Debate - Nota Mercedes Pagliettini v2l5m

Y bueno, para eso obviamente tengo a los especialistas, tengo a mi lado a Mercedes Pagliattini.

Hola Mercedes, ella es, a ver si te digo bien, sos broker, exactamente, de Cushman & Wakefield.

Bueno, muchas gracias Mercedes por estar hoy con nosotros y vamos a hablar de esto, ¿no?, del mercado justamente corporativo.

¿Cómo estás? Muy bien, gracias por la invitación, un gusto estar acá, hace 18 años que estoy en Cushman & Wakefield, en el mercado corporativo, así que hemos visto pasar muchas cosas, así que feliz acá de compartirlas.

Bueno, nunca una pandemia, ¿no? No, pero bastantes crisis, Argentina está acostumbrada a la crisis, así que bueno, en este caso la diferencia fue que fue algo global.

Pero bueno, dale, vamos a hablar un poco de esto.

Bueno, antes justamente de sentarnos acá enfrente al micrófono, hablaba, yo te hablaba un poco y te decía, bueno, contame un poco los números, contame justamente eso, ¿no?, cómo está este 17% que hablaba yo de vacancia, si en realidad es una vacancia alta, si deberíamos estar por debajo de esos números y cuál es a lo mejor, porque uno dice, bueno, 17%, ¿contra qué hay que compararlo? ¿Es un porcentaje alto comparado a la región? Digo, ¿qué balanza o qué análisis podés hacer de ese 17% que tenemos hoy de oficinas que no están ocupadas? Dale, es buena tu pregunta porque la realidad es que a veces los números por sí solos no se pueden analizar así aisladamente, ¿no? Hoy tenemos un 17% de vacancia que si nos remontamos a los valores históricos promedios, siempre estuvo entre un 6, un 8% de vacancia.

Entonces hoy ese 17% suena alto.

Un montón, parece.

Suena un montón.

Pero la realidad es que este 17% no está solamente influenciado por lo que tuvo que ver con la pandemia, que sí le pegó mucho, porque de hecho en la pandemia llegamos a este mismo valor, sino que ahora se sostiene no porque no haya habido absorción, es decir, no porque no hayan habido nuevos alquileres, sino porque hubo una entrega o un ingreso de metros cuadrados nuevos al mercado que antes no había.

Como sabemos, en Argentina no es un país donde hunde el crédito, entonces a diferencia de otros países, todo lo que se construye en realidad se hace con capital propio.

Es por eso que a través de los años nuestro, digamos, todo nuestro stock y nuestro mercado se mantuvo saludable, porque al no haber tanta variación en los metros cuadrados, los alquileres, más allá de las crisis, se mantenían en lo que tenía que ver con espacios ocupados.

En 2020 lo que pasó, y un poco previo a la pandemia, fue que se empezaron a terminar edificios.

Entonces, por un lado entraron metros nuevos.

Que nadie absorbía, que nadie contrataba.

Claro, por un lado, pero vos pensás eso, pero por el otro lado entró, por ejemplo, Centro Empresarial Libertador, la otra torre de Raxa.

El CEL.

El CEL, claro.

Entonces, ese edificio tiene 60.000 metros rentables, es lo más grande, el edificio más grande de oficinas que hay en Argentina.

Y ese edificio, si bien entró en pandemia, porque se inauguró en 2020, ingresó al mercado con un 70% de prealquileres.

Entonces, lo que te decía la tendencia, o sea, por eso es a veces mirar un poquito más allá de los datos, es que había muchas empresas que buscaban espacios, superficies que sean de buena categoría y en buenas zonas.

Entonces, ese edificio, a pesar de que entró en un momento crítico, se absorbió mucho.

¿Qué pasó? Entraron esos 60.000 metros rentables y de golpe estaba prealquilado, pero después a la vez se fueron liberando otros espacios.

Entonces, eso fue lo que pasó.

Y después entraron otros edificios, como la torre de Catalinas, de Irsa, donde está Gloan.

De La Paulera.

Claro, para contarle un poco a la gente y que ubique las empresas que están, que son empresas conocidas, que permiten también acercar un poco el mercado a la gente que quizás no está tan acostumbrada.

Y bueno, y otros edificios también que se fueron sumando al mercado.

Entonces, ¿qué pasó? Esta vacancia, que soy del 17%, es una mezcla un poco de eso.

Es una mezcla de lo que costó recuperarse de la pandemia más las nuevas superficies que se volcaron al mercado.

Y a mí me parece interesante esto que decís del cambio de tendencia, ¿no? De estas zonas que a lo mejor antes no había tantas oficinas y que empezó a haber más todo lo que tiene que ver con el Corredor Norte, todo lo que tiene que ver con Núñez, donde también tenés un montón de proyectos en la zona que tiene mucho corporativo.

Y quizás otras zonas que quedaron más relegadas.

Catarinas quizás todavía sobrevive y hay mucho movimiento porque, como bien decís, lo de Irsa está creo que casi todo comercializado.

Sí, queda un piso.

Claro, un piso y se comercializó muy bien.

Y ahí está, casi, casi.

Casi está, bueno, es una primicia que tenemos ahí para contar, parece.

Pero digo, ¿hay también un cambio de tendencia de que las empresas buscan estar en otras zonas? Sí, mira, hace mucho tiempo nosotros venimos haciendo un análisis que lo llamamos lo que es el Varicentro, que es un poco mapear dónde están los edificios de oficinas y ver dónde termina dando el centro geográfico respecto de la distribución.